Как се взема решение за смяна на входната врата на блока?

30/08/2026

Как се взема решение за смяна на входната врата на блока – общо събрание, кворум и протокол

Смяната на входната врата на жилищен блок засяга общите части на сградата и обикновено трябва да бъде обсъдена и приета от собствениците в етажната собственост. На практика това означава свикване на общо събрание, включване на въпроса в дневния ред, наличие на необходимия кворум и отразяване на взетото решение в протокол.

Добре организираната процедура е важна не само от административна гледна точка. Тя позволява предварително да бъдат уточнени бюджетът, видът на новата врата, системата за заключване, контролът на достъп и начинът, по който ще бъдат разпределени разходите между собствениците.

Трябва ли общо събрание за смяна на входната врата?

По правило ремонтът или подмяната на елемент от общите части на сградата се извършва след решение на общото събрание на собствениците.

Законът за управление на етажната собственост предвижда, че ремонтът, основното обновяване, реконструкцията и преустройството на общите части, както и подмяната на общи инсталации и оборудване, се извършват по решение на общото събрание.

Затова, когато входът планира да подмени старата обща входна врата с нова метална врата, е препоръчително въпросът да бъде включен изрично в дневния ред на общото събрание.

Как се свиква общо събрание за смяна на входната врата?

Общото събрание трябва да бъде свикано по реда на Закона за управление на етажната собственост, като собствениците бъдат предварително уведомени за датата, часа, мястото и дневния ред.

Поканата за общото събрание се поставя на видно и общодостъпно място на входа на сградата. При обичайна процедура това трябва да стане не по-късно от 7 дни преди датата на събранието.

В дневния ред е добре ясно да бъде записана точката, по която ще се взема решение. Например:

• обсъждане на състоянието на настоящата входна врата;
• вземане на решение за нейния ремонт или подмяна;
• избор на тип нова метална входна врата;
• избор на система за контрол на достъп;
• одобряване на бюджет или конкретна оферта;
• определяне на начина за финансиране на ремонта;
• упълномощаване на управителя да организира поръчката и монтажа.

Това е важно, защото общото събрание по принцип не може да приема решения по въпроси, които не са били предварително включени в обявения дневен ред.

Какъв кворум е необходим за общото събрание?

При първоначално обявения час общото събрание се провежда, ако са представени най-малко 67% идеални части от общите части на етажната собственост, освен в специално предвидените от закона случаи.

Ако необходимият кворум не е събран, събранието се отлага с един час. Тогава то може да се проведе, ако са представени най-малко 33% от идеалните части.

Ако и тогава няма необходимия кворум, законът предвижда събранието да се проведе на следващия ден, а ако той е почивен или официален празник – на следващия работен ден. Тогава събранието може да бъде законно проведено независимо от размера на представените идеални части, при спазване на останалите изисквания.

Важно е да се прави разлика между кворума за провеждане на събранието и необходимото мнозинство за приемане на конкретното решение. Последното зависи от характера на ремонта и конкретното решение, което се гласува.

Какво мнозинство е необходимо за смяната на входната врата?

Необходимото мнозинство зависи от това как юридически се квалифицира конкретната дейност – например като ремонт, основен ремонт или полезен разход.

ЗУЕС определя различни мнозинства за различни категории решения. Например за основен ремонт законът предвижда мнозинство не по-малко от 67% от идеалните части от общите части, докато за полезни разходи се прилагат други изисквания.

Затова не всяка подмяна на входна врата трябва автоматично да бъде разглеждана по един и същ начин. Ако става въпрос за замяна на повредена или силно амортизирана врата с цел нормално и безопасно използване на входа, ситуацията може да бъде различна от решение за значително надграждане и подобрение на съществуващата конструкция.

При спор относно необходимото мнозинство за конкретен случай е разумно етажната собственост да потърси правна консултация.

Какво трябва да съдържа протоколът от общото събрание?

Всяко проведено общо събрание трябва да бъде документирано с протокол, в който се отразяват присъстващите, обсъжданията, гласуването и взетите решения.

Съгласно Закона за управление на етажната собственост протоколът съдържа информация за:

• датата и мястото на провеждане на общото събрание;
• дневния ред;
• присъстващите лица;
• идеалните части, които представляват;
• номера на съответния самостоятелен обект;
• начина на гласуване – „за“, „против“ или „въздържал се“;
• направените предложения;
• същността на изявленията;
• приетите решения.

Когато се взема решение за нова входна врата, е добре в протокола да бъде записано възможно най-конкретно какво е одобрено – например ориентировъчен или максимален бюджет, избрана оферта, вид на вратата, допълнително оборудване и кой ще представлява етажната собственост пред изпълнителя.

Какво трябва да реши входът преди да поръча нова врата?

Преди поръчка е добре собствениците да уточнят не само цената, но и техническите изисквания към новата входна врата.

Според информацията на IMB Construction при избор на метална входна врата за жилищен вход е важно да се вземат предвид размерът на отвора, конструкцията, заключването, контролът на достъп, автоматът за затваряне и начинът на ежедневно използване.

Преди вземането на окончателно решение е полезно да бъдат уточнени:

• размерът и състоянието на входния отвор;
• еднокрила или двукрила да бъде вратата;
• видът на металната конструкция;
• необходимото остъкляване;
• начинът на заключване;
• дали ще има RFID чипове;
• дали ще има домофон;
• необходим ли е автомат за затваряне;
• ще бъдат ли интегрирани пощенски кутии;
• крайната цена с доставка и монтаж.

Защо е добре да има оглед преди общото събрание?

Предварителният оглед позволява собствениците да гласуват по конкретна оферта вместо по приблизителна цена.

Всеки жилищен вход има различни размери и технически особености. Особено при по-стари блокове и кооперации стандартен размер врата невинаги е подходящ.

IMB Construction предлага безплатен оглед на място в София, при който се измерва съществуващият отвор и се подготвя конкретна оферта. Вратите се произвеждат по точните размери на съответния вход, след което се извършва доставка и монтаж от собствен екип.

Така офертата може да бъде представена на общото събрание и собствениците да имат ясна представа какво точно се предлага и колко ще струва проектът.

Как се разпределят разходите за смяна на входната врата?

При ремонт на общите части ЗУЕС предвижда разходите да се разпределят между собствениците съразмерно с притежаваните от тях идеални части, когато за ремонта има прието решение на общото събрание.

В самото решение е добре ясно да бъдат записани общата стойност, начинът на финансиране и срокът за събиране на необходимите средства.

Ако входът разполага със средства във фонд „Ремонт и обновяване“, общото събрание може да обсъди и използването им съобразно приложимите правила.

Как протича поръчката след като решението е взето?

След като общото събрание е одобрило проекта и е определило кой представлява етажната собственост, може да се премине към реалното изпълнение.

При IMB Construction процесът преминава през няколко основни стъпки:

1. Запитване – входът се свързва с фирмата и описва необходимото решение.
2. Оглед и оферта – извършва се измерване на място и се изготвя конкретно предложение.
3. Производство – вратата се изработва по точния размер в собствената производствена база.
4. Монтаж – готовата врата се монтира и тества на място.

Към входната врата могат да бъдат добавени и системи за контрол на достъп, включително RFID чипове и домофон, както и други решения според нуждите на конкретния вход.

Често задавани въпроси

Може ли домоуправителят сам да реши да смени входната врата?

Когато става въпрос за стандартно решение за ремонт или подмяна на обща част, по правило въпросът се решава от общото събрание. Законът предвижда специални правила за необходимите и неотложните ремонти, при които са възможни различни действия.

Колко процента трябва да присъстват на общото събрание?

При първоначалния час общият кворум по ЗУЕС е най-малко 67% идеални части. При липса на този кворум законът предвижда последваща процедура с по-нисък праг.

Трябва ли решението за входната врата да бъде записано в протокола?

Да. Приетото решение трябва да бъде отразено в протокола от общото събрание, заедно с начина, по който собствениците са гласували.

Може ли първо да се вземе оферта и след това да се проведе събрание?

Да. Това често е практичен подход, защото собствениците могат да обсъдят конкретна конфигурация и цена вместо приблизителен бюджет.

Може ли новата входна врата да бъде с чипове и домофон?

Да. Металните входни врати могат да бъдат комбинирани с RFID система, домофон, електромагнитно заключване и други решения за контрол на достъпа.

Планирате смяна на входната врата на блока?

Преди общото събрание е полезно да разполагате с конкретна информация за размера, конструкцията и цената на новата врата. Така собствениците могат да вземат по-информирано решение и още в протокола да бъдат записани ясни параметри на проекта.

IMB Construction произвежда метални входни врати за блокове и кооперации по индивидуален размер и предлага оглед, производство, доставка и монтаж в София.

Свържете се с IMB Construction и поискайте безплатен оглед и оферта за вашия вход.